Converter uma loja em habitação: a maior diferença de preço do mercado

A diferença de preço entre uma loja vazia no rés-do-chão de um prédio residencial e uma casa equivalente em metros quadrados no mesmo prédio pode ser de 40% a 60%. Uma loja de 80m² num bairro popular de Valladolid pode comprar-se por 45.000-60.000€. A casa equivalente de 80m² no mesmo prédio custaria 80.000-110.000€. Se a loja puder ser legalmente convertida em habitação, essa diferença de preço é a margem de valor que o investidor cria com a mudança de uso e as obras.

Nem todas as lojas são convertíveis. E o processo tem complexidades urbanísticas, técnicas e registais que é preciso conhecer bem antes de comprar. Este guia explica as condições para que a operação funcione e o processo completo.

As condições urbanísticas para a mudança de uso

A conversão de uma loja em habitação exige uma mudança de uso urbanístico, que é uma licença municipal. Para a obter, a loja tem de cumprir as condições do Plan General de Ordenación Urbana (PGOU, o plano diretor municipal) do município:

• O PGOU do município tem de permitir o uso residencial nesse piso: Alguns planos diretores proíbem o uso residencial no rés-do-chão em determinadas ruas ou zonas, para preservar o comércio de retalho. Nessas zonas, a conversão não é permitida, independentemente das condições técnicas da loja.
• Pé-direito livre mínimo: A normativa de habitabilidade de cada comunidade autónoma (a região) fixa um pé-direito mínimo para habitações (habitualmente entre 2,50m e 2,70m livres em 80% da área habitável). As lojas dos anos 60-80 costumam ter pés-direitos de 3,00-3,50m, suficientes para cumprir. As lojas dos anos 90-2000 são mais variáveis.
• Área mínima: As normativas de habitabilidade fixam áreas mínimas para habitações (na Catalunha são 36m², em Madrid 25m², na Andaluzia 25m², com variações entre comunidades). A loja tem de ter área suficiente para criar pelo menos uma casa habitável.
• Ventilação e iluminação natural: A normativa exige que as divisões habitáveis (sala, quartos) tenham pelo menos uma janela para a via pública ou para um pátio interior de dimensões suficientes. As lojas de rés-do-chão com fachada para a rua costumam cumprir. As lojas interiores ou em cave raramente cumprem.
• Acesso independente: A nova habitação tem de ser acessível a partir da entrada do prédio ou ter acesso próprio a partir da rua. As lojas com porta própria para a rua têm a vantagem de poder criar um acesso independente.

O processo passo a passo

1. Consulta urbanística prévia ao Ayuntamiento (a câmara municipal): Antes de comprar, peça à câmara municipal uma consulta urbanística sobre se o PGOU permite o uso residencial nessa loja concreta. Muitas câmaras disponibilizam esse trâmite online ou nas OMIC (os gabinetes municipais de informação ao consumidor).
2. Inspeção técnica da loja: Verificar as medidas reais, o pé-direito, a ventilação e as instalações existentes, e identificar as obras necessárias para cumprir a normativa de habitabilidade.
3. Projeto de mudança de uso + obras: Um arquiteto elabora o projeto técnico que justifica o cumprimento de todas as normas aplicáveis (urbanística, habitabilidade, acessibilidade e a EHE, a normativa espanhola de betão estrutural, se houver obras na estrutura).
4. Pedido de licença de obras e de mudança de uso à câmara municipal: A câmara tramita a licença. O prazo varia enormemente de município para município: desde 2 meses (municípios ágeis) até 12-18 meses (grandes cidades com muitos pedidos).
5. Execução das obras: Com a licença concedida, executam-se as obras de adaptação e de habitabilidade.
6. Obtenção da cédula de habitabilidad: Com as obras concluídas, o arquiteto emite o certificado final de obra e pede-se à comunidade autónoma a cédula de habitabilidad (o certificado de que a casa reúne condições para ser habitada).
7. Inscrição da mudança de uso no Registro de la Propiedad (o registo predial): A mudança de uso e a nova descrição do imóvel (de loja a habitação) ficam inscritas no Registro.

Onde esta operação funciona melhor

Os melhores mercados para a conversão de loja em habitação são bairros com muita procura de arrendamento residencial (estudantes universitários, trabalhadores, classe média) onde há excesso de oferta de lojas vazias (muitas cidades médias têm taxas de lojas vazias de 20-30%) e os PGOU permitem o uso residencial no rés-do-chão. Algumas cidades chegam a incentivar a mudança de uso com bonificações no IBI (o imposto municipal sobre imóveis) ou nas taxas urbanísticas, para reduzir as lojas vazias nos seus centros urbanos.

Recursos relacionados: Para a estratégia BRRR, em que a mudança de uso de loja para habitação é uma das variantes mais rentáveis do ciclo de acrescentar valor, o artigo sobre a estratégia BRRR tem o enquadramento completo. Para o cálculo do ROI das obras e da mudança de uso, o artigo sobre o ROI das obras tem a metodologia. Para procurar ativos entre os quais podem surgir lojas com potencial de mudança de uso, o inventário de imóveis da banca e os ativos em leilão incluem ocasionalmente lojas.