Comprar casa em San Sebastián: o mercado mais caro e líquido do norte

San Sebastián / Donostia é a cidade com o preço imobiliário por metro quadrado mais alto de Espanha a seguir às zonas mais caras de Madrid e Barcelona. Com uma média geral de 4.500-6.000 €/m² e zonas como o Centro, o Antiguo ou Gros a rondar os 7.000-9.000 €/m², o mercado donostiarra está fora do alcance do investidor de rentabilidade comum, que procura 7-10% de rendimento. As rentabilidades do arrendamento em San Sebastián situam-se no intervalo de 3,5-5,5%, semelhantes às das zonas mais caras de Madrid ou Barcelona.

Porquê, então, dedicar um artigo a San Sebastián para o investidor? Porque o mercado donostiarra tem características que o tornam interessante para um perfil específico: o investidor com mais capital, que procura valorização do capital a longo prazo, alta liquidez do ativo e acesso a um mercado com uma procura estruturalmente muito solvente.

O preço do metro quadrado em San Sebastián em 2026

San Sebastián tem um intervalo de preços concentrado na parte alta da distribuição espanhola:

• Centro, Amara (zonas premium): 5.500-8.000 €/m². Edifícios do Ensanche oitocentista, de elevada qualidade construtiva, com grande procura de arrendamento por profissionais de alto nível.
• Gros e Parte Vieja: 4.500-7.000 €/m². Grande procura de arrendamento por jovens profissionais e universitários (campus de San Sebastián da UPV/EHU).
• Egia e Txomin-Enea: 3.500-5.000 €/m². Os bairros mais acessíveis de San Sebastián, com procura de famílias e trabalhadores de classe média-alta.
• Intxaurrondo e Loiola: 3.000-4.200 €/m². Os bairros com melhor relação de rentabilidade da cidade. Procura de famílias e trabalhadores.

As rentabilidades reais em San Sebastián

Um apartamento de 80 m² em Intxaurrondo comprado a 3.400 €/m² (272.000 €) arrenda-se por 1.100-1.250 €/mês. A rentabilidade bruta é de 4,9% a 5,5%. Um apartamento equivalente em Gros a 5.500 €/m² (440.000 €) arrenda-se por 1.400-1.600 €/mês. A rentabilidade bruta cai para 3,8-4,4%. São rentabilidades que o investidor dos mercados do interior considera insuficientes, mas que o investidor em ativos premium aceita porque a valorização do capital as compensa: os preços de San Sebastián subiram sistematicamente mais do que a inflação nas últimas três décadas, sem exceção, salvo no período 2008-2012.

Porque é que San Sebastián tem preços tão altos de forma estrutural

Três fatores explicam o preço estruturalmente alto de San Sebastián:

• Restrição física da oferta: San Sebastián está encaixada entre o mar Cantábrico, o rio Urumea, o Monte Igueldo e o Monte Ulía. Não há solo urbanizável. Toda a cidade está construída e qualquer novo imóvel exige a demolição de um existente.
• Procura de alta solvência: O País Basco tem o PIB per capita e os salários mais altos de Espanha. Os compradores e inquilinos donostiarras têm maior capacidade de pagamento do que a média espanhola.
• O efeito gastronómico e turístico: San Sebastián é a cidade com mais estrelas Michelin por habitante do mundo. O seu posicionamento como destino gastronómico e turístico de ultraluxo — Festival de Cinema, Festival de Jazz, a Semana Grande — gera uma procura de arrendamento de curta duração de alto nível que pressiona os preços residenciais.

O mercado de arrendamento turístico em San Sebastián: muito regulado

A Câmara Municipal de San Sebastián tem sido uma das mais ativas na restrição do arrendamento turístico de curta duração. As novas licenças de VUT (a sigla espanhola das habitações de uso turístico, o equivalente ao alojamento local) no centro urbano estão completamente paralisadas desde 2019. As licenças existentes têm um valor de mercado muito elevado e são comercializadas com os imóveis como ativo intangível.

Recursos relacionados: Para a análise do País Basco completo (Bilbau, Vitória e San Sebastián comparados), o artigo sobre os leilões no País Basco tem a comparação dos três mercados. Para o inventário de ativos em Guipúscoa, consulte as oportunidades em Guipúscoa. Para o investidor que procura ativos semelhantes aos de San Sebastián, mas mais acessíveis, no mesmo norte, o artigo sobre Santander e a Cantábria tem a análise do mercado cantábrico.