Comprare casa a San Sebastián: il mercato più caro e liquido del Nord

San Sebastián / Donostia è la città con il prezzo immobiliare al metro quadro più alto della Spagna dopo le zone più care di Madrid e Barcellona. Con una media generale di 4.500-6.000 €/m² e zone come il Centro, l’Antiguo o Gros che sfiorano i 7.000-9.000 €/m², il mercato di San Sebastián è fuori dalla portata dell’investitore standard che cerca un rendimento del 7-10%. I rendimenti da affitto a San Sebastián sono nella fascia del 3,5-5,5%, simili a quelli delle zone più care di Madrid o Barcellona.

Perché allora dedicare un articolo a San Sebastián per l’investitore? Perché questo mercato ha caratteristiche che lo rendono interessante per un profilo specifico: l’investitore con più disponibilità che cerca la rivalutazione del capitale nel lungo periodo, un’alta liquidità dell’immobile e l’accesso a un mercato con una domanda strutturalmente molto solvibile.

Il prezzo al metro quadro a San Sebastián nel 2026

San Sebastián ha una forbice di prezzi concentrata nella parte alta della distribuzione spagnola:

• Centro, Amara (zone premium): 5.500-8.000 €/m². Edifici dell’Ensanche ottocentesco di alta qualità costruttiva, forte domanda di affitto da parte di professionisti di alto livello.
• Gros e Parte Vieja (il centro storico): 4.500-7.000 €/m². Forte domanda di affitto da parte di giovani professionisti e universitari (campus di San Sebastián dell’UPV/EHU).
• Egia e Txomin-Enea: 3.500-5.000 €/m². I quartieri più accessibili di San Sebastián, con domanda di famiglie e lavoratori del ceto medio-alto.
• Intxaurrondo e Loiola: 3.000-4.200 €/m². I quartieri con il miglior rapporto prezzo-rendimento della città. Domanda di famiglie e lavoratori.

I rendimenti reali a San Sebastián

Un appartamento di 80 m² a Intxaurrondo comprato a 3.400 €/m² (272.000 €) si affitta a 1.100-1.250 €/mese. Il rendimento lordo va dal 4,9% al 5,5%. Un appartamento equivalente a Gros a 5.500 €/m² (440.000 €) si affitta a 1.400-1.600 €/mese. Il rendimento lordo scende al 3,8-4,4%. Sono rendimenti che l’investitore dei mercati dell’interno considera insufficienti, ma che l’investitore in immobili premium accetta perché li compensa la rivalutazione del capitale: i prezzi di San Sebastián sono saliti sistematicamente più dell’inflazione negli ultimi tre decenni, senza eccezioni, salvo il periodo 2008-2012.

Perché San Sebastián ha prezzi così alti in modo strutturale

Tre fattori spiegano il prezzo strutturalmente alto di San Sebastián:

• Offerta fisicamente limitata: San Sebastián è stretta tra il mar Cantabrico, il fiume Urumea, il Monte Igueldo e il Monte Ulía. Non c’è suolo edificabile. Tutta la città è costruita e qualsiasi nuovo immobile richiede la demolizione di uno esistente.
• Domanda molto solvibile: i Paesi Baschi hanno il PIL pro capite e gli stipendi più alti della Spagna. Gli acquirenti e gli inquilini di San Sebastián hanno una capacità di pagamento superiore alla media spagnola.
• L’effetto gastronomico e turistico: San Sebastián è la città con più stelle Michelin per abitante al mondo. Il suo posizionamento come meta gastronomica e turistica di altissimo lusso — Festival del Cinema, Festival del Jazz, la Semana Grande — genera una domanda di affitti brevi di alto livello che spinge in alto i prezzi residenziali.

Il mercato degli affitti turistici a San Sebastián: molto regolato

Il Comune di San Sebastián è stato uno dei più attivi nel limitare gli affitti turistici brevi. Le nuove licenze per VUT (viviendas de uso turístico, le case a uso turistico) nel centro urbano sono completamente bloccate dal 2019. Le licenze esistenti hanno un valore di mercato molto alto e si vendono insieme agli immobili come bene immateriale.

Risorse correlate: per l’analisi completa dei Paesi Baschi (Bilbao, Vitoria e San Sebastián a confronto), l’articolo sulle aste nei Paesi Baschi mette a confronto i tre mercati. Per l’inventario di immobili in Gipuzkoa, consulta le opportunità in Gipuzkoa. Per l’investitore che cerca immobili simili a quelli di San Sebastián ma più accessibili nello stesso nord, l’articolo su Santander e Cantabria analizza il mercato cantabrico.