Diversificazione geografica immobiliare: un portafoglio solido in Spagna

L’investitore che ha i suoi primi tre immobili nello stesso quartiere della stessa città crede di aver costruito un portafoglio. In realtà ha costruito una posizione concentrata in un unico micromercato. Se quel quartiere perde i suoi principali datori di lavoro (chiude la fabbrica, l’azienda si trasferisce, la zona si degrada), i tre appartamenti perdono valore e canone contemporaneamente. La diversificazione geografica — distribuire gli immobili tra mercati con motori economici e cicli diversi — è lo strumento fondamentale per costruire un portafoglio che resista ai cicli locali.

Le tre dimensioni della diversificazione geografica

Dimensione 1: diversificazione tra tipi di mercato

I mercati immobiliari spagnoli hanno motori economici radicalmente diversi:

• Mercati industriali: Valladolid (Renault), Vigo (Stellantis), Pamplona (Volkswagen). La domanda di affitto è legata al ciclo del settore manifatturiero. Resistenti nelle fasi di espansione industriale, vulnerabili alle ristrutturazioni aziendali.
• Mercati universitari: Salamanca, Granada, Santiago de Compostela, Cáceres, Jaén. La domanda dipende dalle iscrizioni all’università, che sono molto stabili lungo il ciclo economico (gli studenti studiano anche in recessione).
• Mercati amministrativi: Mérida, Santiago, Pamplona, Logroño. La domanda dipende dall’impiego pubblico, il più stabile di tutti i settori lungo il ciclo.
• Mercati turistici: Costa del Sol, Baleari, Canarie, Costa Brava. La domanda è stagionale ed è sensibile alle crisi della mobilità internazionale (il COVID-19 è stato l’esempio estremo).
• Mercati agroindustriali: Murcia, Almería, La Rioja, Lleida. La domanda è legata al ciclo del settore agroalimentare, molto resistente ma con variazioni stagionali negli affitti ai braccianti temporanei.

Dimensione 2: diversificazione tra comunità autonome

Le comunità autonome (le regioni spagnole) hanno quadri normativi diversi sugli affitti, un ITP (l’imposta sui trasferimenti) diverso e cicli economici regionali diversi. Un portafoglio con immobili in 3-4 comunità diverse è più protetto dai cambiamenti normativi locali (una legge regionale di controllo degli affitti in Catalogna non tocca gli immobili in Andalusia o in Castiglia e León).

Dimensione 3: diversificazione per profilo di mercato (grande o piccolo)

Le grandi città (Madrid, Barcellona, Valencia, Siviglia, Malaga) hanno più liquidità ma un rendimento più basso. Le città medie (Valladolid, Murcia, Granada, Oviedo) hanno rendimenti più alti e mercati più stabili, anche se con meno liquidità. Le piccole città universitarie (Salamanca, Cáceres, Jaén) hanno rendimenti molto alti ma mercati più ristretti.

Un portafoglio equilibrato può combinare:

• 1-2 immobili in una città media con alto rendimento (motore del cash flow)
• 1 immobile in una città universitaria (alto rendimento, ma stagionale)
• 1 immobile in una grande città o in una località turistica (rendimento più basso, ma più liquidità e rivalutazione)

L’errore dell’«iperottimizzazione» del rendimento

L’investitore che massimizza il rendimento sopra ogni altra cosa concentra tutto il portafoglio nei quartieri meno cari delle città più economiche dell’entroterra: Pajarillos a Valladolid, El Ranero a Murcia, Sector Sur a Cordova, La Chana a Granada. Sono i quartieri con i rendimenti più alti del mercato, ma anche con il profilo di inquilino più rischioso e con mercati la cui domanda è più vulnerabile agli shock dell’occupazione locale. Avere il 100% del portafoglio in quei quartieri massimizza il cash flow nello scenario buono, ma concentra il rischio in quello peggiore.

La diversificazione geografica sacrifica un po’ di rendimento massimo in cambio della stabilità del reddito totale e della resilienza del portafoglio di fronte a cicli negativi localizzati.

Come gestire un portafoglio diversificato geograficamente

Il principale argomento contro la diversificazione geografica è operativo: è più difficile gestire appartamenti in quattro città che quattro appartamenti nella stessa città. La soluzione è il gestore degli affitti (property manager) locale in ogni piazza: un’azienda di gestione in ogni città che si occupi del contratto, degli imprevisti e della selezione dell’inquilino. Il costo del gestore (8-12% del canone lordo) riduce un po’ il rendimento netto, ma rende gestibile un portafoglio sparso geograficamente.

Risorse correlate: per la visione del portafoglio dal punto di vista della strategia di crescita del patrimonio, l’articolo sulla gestione del portafoglio offre il quadro strategico completo. Per la scelta dei mercati in base al motore economico (università, industria, turismo), tutti gli articoli di analisi di mercato di questa serie sono la base: Salamanca, Valladolid, Canarie e Murcia. Per la mappa completa delle opportunità in tempo reale di RadarPro, il pannello delle opportunità è il punto di partenza.