La question revient à chaque cycle haussier : sommes-nous face à une nouvelle bulle ? Après celle de 2008, la crainte de la voir se répéter est justifiée. Mais il existe des différences importantes entre le cycle actuel et celui de l'époque, et les indicateurs techniques ne disent pas la même chose que les gros titres.
Les indicateurs clés comparés à 2007
PER immobilier (le nombre d'années de loyer nécessaires pour payer le prix du bien) : en 2007, récupérer son investissement grâce au loyer prenait 30-35 ans. En 2026, le PER moyen se situe entre 20-25 ans dans les grandes villes et 12-18 ans dans les villes moyennes. Il y a une tension, mais pas au niveau de 2007.
Ratio prix/salaire : en 2007, il équivalait à 9-10 années de salaire. En 2026, il se situe à 7-8 années dans les grandes villes. C'est élevé, mais inférieur au record historique.
Construction neuve : en 2006, l'Espagne construisait 700 000-800 000 logements par an. En 2026, moins de 120 000. La suroffre de l'époque n'existe pas aujourd'hui.
Crédit immobilier : en 2006, il progressait de 20-25 % par an. En 2026, la croissance est modérée et les banques appliquent des critères stricts (taux d'endettement plafonné à 35 %).
Le verdict : bulle ou pas ?
Les données techniques suggèrent qu'en 2026 l'Espagne n'est pas dans une bulle généralisée, même si certaines zones connaissent une surévaluation importante. La différence essentielle avec 2007 : le cycle actuel repose sur une pénurie réelle de l'offre et sur une demande solvable, et non sur un crédit irresponsable et la spéculation.
Données de marché par zone : consultez l'analyse de RadarPro pour voir les ratios PER et la rentabilité par zone avant d'investir.
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