Acheter un bien saisi en Espagne : définition et pièges à éviter

Le mot « embargado » (saisi, en espagnol) fait peur à la plupart des acheteurs. On associe la saisie aux tracas judiciaires, aux papiers, aux dettes héritées et à toutes sortes de problèmes. Et ils ont en partie raison : acheter un logement saisi sans savoir ce que l'on fait peut tourner au cauchemar. Mais, bien mené, ce peut être le meilleur achat de votre vie.

Une saisie ne veut pas dire que le logement est à vendre

Premier malentendu à dissiper : la saisie (embargo) est une inscription au Registro de la Propiedad (le registre foncier), pas une vente. Elle signifie qu'un créancier (la banque, le fisc, un fournisseur…) a obtenu l'inscription de son droit sur ce bien (sur ordre d'un juge ou, pour le fisc et la Sécurité sociale, de l'administration elle-même) pour se payer si le propriétaire ne paie pas. Le logement reste au propriétaire d'origine jusqu'à ce que le juge en ordonne la vente aux enchères.

Les types de saisie et ce qu'ils impliquent pour l'acheteur

• Saisie hypothécaire : la banque réalise l'hypothèque. C'est la plus courante et celle qui génère la plupart des enchères du BOE (le Journal officiel espagnol). Si la banque se fait adjuger le logement, il devient un actif bancaire REO (real estate owned, un bien détenu par la banque).
• Saisie du fisc (Hacienda) : l'Agencia Tributaria (l'administration fiscale espagnole) recouvre des dettes fiscales. Ses enchères restent souvent sans enchérisseur parce que les mises à prix sont très élevées. Cela crée des occasions après l'enchère.
• Saisie de la Sécurité sociale (Seguridad Social) : pour cotisations impayées. Moins fréquente, mais elle donne des enchères avec moins de concurrence.
• Saisie ordinaire : entre particuliers ou entreprises. La plus complexe, car plusieurs saisies de créanciers différents peuvent s'accumuler.

La voie directe : acheter avant l'enchère

Ce que peu de gens savent, c'est qu'il est parfaitement légal d'acheter un logement grevé de saisies, à condition que le prix d'achat couvre la dette ou que le créancier accepte d'être payé avec ce qui sera obtenu. Le propriétaire peut vendre son logement saisi avec le consentement implicite de la banque, qui lèvera la saisie si elle reçoit le paiement de la dette chez le notaire.

C'est la voie qui permet d'obtenir les meilleurs prix : le propriétaire veut sortir de la situation, la banque veut être payée et l'acheteur obtient le bien libre de charges à un prix négocié.

Ce que vous devez absolument vérifier avant d'acheter

• Nota Simple à jour (l'extrait du registre foncier) : pour voir TOUTES les charges actuelles, pas seulement celles dont vous parle le vendeur.
• Montant exact de chaque saisie : principal + intérêts + frais de justice. Parfois, la dette a beaucoup augmenté depuis son inscription.
• Charges privilégiées : l'IBI (la taxe foncière locale) impayé de l'année en cours et de l'année précédente passe avant toute hypothèque, et le bien répond en outre de l'IBI des années non prescrites (jusqu'à quatre) si l'ancien propriétaire ne le paie pas. Exigez qu'il soit soldé avant de signer.
• Occupation : quelqu'un y vit-il ? Le propriétaire ? Un locataire avec bail ? Chaque situation a des implications juridiques différentes.

La marge réelle que vous pouvez obtenir

Pour les logements saisis achetés avant l'enchère, les décotes habituelles vont de 15 % à 35 % sous la valeur de marché. Ce ne sont pas les décotes spectaculaires d'une enchère judiciaire, mais la procédure est bien plus maîtrisée, avec moins de surprises et plus de temps pour faire correctement les vérifications préalables.

Étape suivante : consultez notre guide complet de la saisie immobilière, avec des biens disponibles en ce moment. Vous pourriez aussi vous intéresser au fonctionnement des enchères judiciaires, pour le cas où le logement arriverait à ce stade sans avoir été vendu avant, et à l'inventaire actif à Malaga.