Immobilienportfolio aufbauen: von null an mit begrenztem Kapital

Ein Immobilienportfolio aufzubauen erfordert kein großes Startkapital, wenn Sie planvoll vorgehen. Entscheidend ist die Reihenfolge: was Sie zuerst kaufen, wie Sie jedes Geschäft strukturieren, um Ihr Kapital optimal einzusetzen, wann Sie das zweite Objekt hinzunehmen und wie Sie wachsen, ohne Ihre finanzielle Stabilität zu gefährden.

Das erste Objekt: Konzentrieren Sie sich auf die Rendite, nicht auf den Traum

Die erste Anlageimmobilie muss nicht die sein, die Ihnen am besten gefällt: Sie muss die sein, die finanziell am besten funktioniert. Das bedeutet in der Regel eine Wohnung mit 1-2 Schlafzimmern in einer mittelgroßen Stadt mit hoher Mietnachfrage, zu einem Preis, bei dem die Bruttorendite 6 % oder mehr beträgt. Eine Wohnung in Murcia, Valladolid oder am Stadtrand von Saragossa für 80.000-100.000 € mit einer Miete von 550-650 €/Monat erfüllt diese Kriterien.

So setzen Sie Ihr Startkapital optimal ein

Wenn Ihr Kapital begrenzt ist, gibt es zwei Strategien, um mehr zu erreichen:

• Bankimmobilien mit 100-%-Finanzierung: Sie tragen nur die Kaufnebenkosten (8-12 %). Mit 15.000 € können Sie ein Objekt für 100.000 € kaufen.
• Versteigerungsobjekte mit Abschlag: Wenn Sie ein Objekt bei einer Versteigerung zu 60 % des Marktwerts kaufen, ist Ihr effektiver Hebel größer. Die Bank leiht Ihnen 80 % des Gutachtenwerts (der dem Marktwert entspricht), nicht 80 % dessen, was Sie bezahlt haben.

Wann Sie das zweite Objekt hinzunehmen

Die Faustregel: wenn das erste seit 12-18 Monaten gut läuft (regelmäßig vermietet, ohne größere Probleme), Sie Klarheit über die tatsächlichen Cashflows haben und einen Teil Ihrer Kapitalreserve wieder aufgebaut haben. Wachsen Sie nicht, bevor Sie gut verstanden haben, wie das erste funktioniert.

Die Falle „alles auf eine Karte“

Eine der Versuchungen für Einsteiger ist, direkt ein großes, teures Objekt anzusteuern, nach dem Motto „je höher der Preis, desto höher die absolute Rendite“. So funktioniert es nicht. Kapital, das in einem einzigen Objekt für 300.000 € steckt, trägt ein höheres Konzentrationsrisiko als dasselbe Kapital in drei Objekten für 100.000 €: weniger Streuung und eine stärkere Abhängigkeit von einem einzigen Mieter.

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