Pisos de Banco: Sabadell, BBVA y CaixaBank — Cómo Acceder a sus Carteras de Activos Adjudicados

Los tres grandes bancos del sistema financiero español —CaixaBank, BBVA y Banco Sabadell— acumulan entre los tres una cartera de activos adjudicados de decenas de miles de inmuebles distribuidos por toda España. Son el resultado de las ejecuciones hipotecarias producidas durante y después de la crisis financiera de 2008-2013, de las que los bancos acumularon pisos, locales, garajes, suelos y activos comerciales que no habían podido vender y que han ido liquidando gradualmente durante la última década.

A diferencia de lo que muchos inversores creen, esa cartera no está agotada. Los tres bancos siguen adjudicándose activos de forma continua (el flujo de ejecuciones hipotecarias no ha cesado completamente) y gestionan su cartera con diferentes grados de urgencia de venta según el tiempo que llevan los activos en cartera y los objetivos de cada ejercicio.

Banco Sabadell: el más orientado al inversor profesional

Banco Sabadell tiene históricamente una de las mejores reputaciones entre los inversores inmobiliarios en España para la gestión de su cartera de adjudicados. El banco catalán desarrolló tempranamente una estructura de gestión de activos (Solvia, su servicer anterior, actualmente integrado en otros gestores externos) que facilitaba la negociación de precios con inversores profesionales de forma más ágil que sus competidores.

Su cartera actual se gestiona a través del portal propio y de agencias colaboradoras. Los activos procedentes de Sabadell tienen una concentración geográfica importante en Cataluña (su mercado histórico), Comunitat Valenciana y Madrid, pero también hay presencia relevante en el resto de España.

Lo que distingue a Sabadell para el inversor:

• Mayor apertura a la negociación de precio cuando el activo lleva tiempo en cartera (más de 12-18 meses sin venderse).
• En algunos casos, financiación preferente para compradores con buena solvencia que compran activos del propio banco.
• Gestión más ágil de los procesos de transmisión que en entidades más masivas.

Cómo acceder: portal inmobiliario de Banco Sabadell, red de agencias colaboradoras certificadas por el banco y plataformas especializadas en activos bancarios.

BBVA: cartera grande con gestión más estandarizada

BBVA es el segundo banco por activos de España y tiene una cartera de adjudicados de gran tamaño, gestionada principalmente a través del portal Anida (la sociedad de gestión inmobiliaria del grupo BBVA). Anida gestiona tanto activos residenciales como comerciales y suelo, con cobertura geográfica en toda España aunque con especial concentración en los mercados donde BBVA tiene mayor implantación histórica (Madrid, País Vasco, Cataluña, Andalucía, Comunitat Valenciana).

Las características del proceso de compra con BBVA/Anida:

• El portal Anida está bien organizado con filtros eficientes por tipología, precio, comunidad autónoma y municipio.
• La negociación de precio es posible pero más estandarizada que en Sabadell: BBVA tiende a aplicar descuentos por lotes o por períodos específicos de tiempo más que a negociar caso a caso con el comprador individual.
• Los activos de BBVA/Anida suelen incluir información más detallada sobre el estado de cargues y la situación de ocupación que otros portales bancarios, lo que facilita el análisis previo del inversor.
• Financiación preferente disponible en muchos activos, con condiciones variables según el perfil del comprador y las características del activo.

CaixaBank: el más grande con más complejidad de acceso

CaixaBank es el mayor banco de España por activos desde su fusión con Bankia (2021) y tiene la cartera de adjudicados más grande del sistema financiero español. Su cartera incluye activos procedentes de la antigua CaixaBank, de Bankia (que a su vez absorbió activos de varias cajas rescatadas), de la antigua CatalunyaCaixa y otras entidades absorbidas en el proceso de consolidación bancaria.

La gestión de la cartera de CaixaBank se realiza a través de BuildingCenter (su sociedad inmobiliaria) y de portales especializados. La escala de la cartera hace que el proceso sea más estandarizado y menos flexible que en bancos más pequeños:

• Mayor rigidez en la negociación de precio individual. CaixaBank aplica descuentos en campañas generales o para tipologías específicas, más que caso a caso.
• Procesos de transmisión más lentos por el volumen de operaciones gestionado simultáneamente.
• Cartera más diversificada geográficamente que ningún otro banco, con activos en prácticamente todos los municipios de España de cierto tamaño.
• Financiación preferente disponible a través del propio CaixaBank para compradores con perfil solvente.

Para el inversor que busca el volumen más grande de activos con mayor diversidad geográfica, CaixaBank/BuildingCenter es el punto de partida obligatorio. Para el que quiere agilidad en la negociación, Sabadell es mejor primera opción.

Las estrategias de negociación comunes a los tres bancos

• Activos con mucho tiempo en cartera: En los tres bancos, cualquier activo que lleva más de 18-24 meses sin venderse tiene mayor margen de negociación. La pregunta directa al agente o al banco sobre cuánto tiempo lleva el activo en cartera es siempre pertinente y la respuesta informa directamente sobre el margen de maniobra.
• El cierre rápido tiene valor: Los bancos valoran el comprador que puede cerrar en 30-45 días sin condiciones. Si puedes mostrar capacidad de pago inmediata (ya sea con fondos propios o con preaprobación hipotecaria ya obtenida), eso tiene valor de negociación real.
• El fin de trimestre y fin de año: Los tres bancos tienen objetivos periódicos de desinversión. En el último mes de cada trimestre (marzo, junio, septiembre, diciembre), hay más presión interna para cerrar operaciones. Los descuentos adicionales en esos períodos son más frecuentes.
• Preguntar por lotes: Si eres un inversor con capacidad de comprar varios activos simultáneamente, preguntar directamente si el banco tiene algún programa de venta de lotes puede abrir negociaciones con descuentos por volumen que el comprador individual no accede.

La verificación imprescindible antes de comprar activos bancarios

Los activos bancarios tienen algunos riesgos específicos que hay que verificar:

• Deudas de comunidad acumuladas: Muchos activos bancarios llevan años sin que se paguen las cuotas de comunidad. Obtener siempre el certificado de la comunidad antes de la firma.
• Estado de las instalaciones: Pisos vacíos durante años sin mantenimiento tienen con frecuencia instalaciones eléctricas, de fontanería o de climatización en mal estado que no son visibles desde las fotos del portal.
• Situación de ocupación: Aunque los bancos suelen indicar si el activo está libre u ocupado, hay que verificarlo directamente y, si está ocupado, conocer el título jurídico del ocupante (¿es el ejecutado? ¿hay inquilino con contrato?) y el estado del proceso de desalojo si ya está en marcha.

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Recursos relacionados: Para el inventario centralizado de activos bancarios de todos los bancos por provincia, la guía de pisos de banco en España tiene todos los portales y el proceso. Para los activos específicos de Unicaja e Ibercaja (los bancos regionales más relevantes), la guía de Unicaja y la de Ibercaja tienen los detalles. Para la due diligence completa antes de cerrar cualquier activo bancario, usa el checklist de due diligence inmobiliaria.