El contrato de arras es uno de los documentos más importantes en el proceso de compraventa de un inmueble y también uno de los peor entendidos por los compradores primerizos. Firma mal un contrato de arras y puedes perder tu señal, o peor: quedarte obligado a comprar algo que no quieres. Aquí lo explico todo.
Qué es el contrato de arras
El contrato de arras es un precontrato privado entre comprador y vendedor que formaliza el acuerdo de compraventa antes de la escritura notarial. El comprador entrega una cantidad de dinero (la señal o arras) como garantía de que cumplirá. La escritura definitiva se firma semanas o meses después, cuando se formaliza la financiación.
Los tres tipos de arras
Arras confirmatorias (art. 1124 del Código Civil): La parte que incumple no pierde automáticamente la señal. La otra parte puede exigir el cumplimiento del contrato o su resolución con indemnización de daños. No son las más habituales pero tampoco las más recomendadas para el comprador.
Arras penales: Se pacta una penalización específica en caso de incumplimiento, mayor o menor que la señal. Poco habituales en la práctica.
Arras penitenciales (art. 1454 del Código Civil): Las más comunes. Si el comprador desiste, pierde la señal. Si el vendedor desiste, devuelve el doble de la señal. Funcionan como opción de salida para ambas partes.
Cuánto se suele pagar de señal
Lo más habitual es entre el 5% y el 10% del precio de compra. Para un piso de 150.000€, la señal típica está entre 7.500€ y 15.000€. No hay ninguna obligación legal de pagar un porcentaje concreto: es una negociación entre las partes.
Qué debe incluir el contrato
Un contrato de arras bien redactado debe incluir: identificación de ambas partes, descripción exacta del inmueble (referencia catastral), precio total pactado, importe de la señal, plazo para otorgar escritura, distribución de gastos, y si las arras son penales o penitenciales. Sin estas especificaciones, el contrato puede ser ineficaz o generar litigios.
Lee también: Todos los gastos de la compraventa de una vivienda y cómo solicitar la nota simple antes de firmar. Accede a RadarPro para análisis previo al contrato.
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