Se está a pensar investir em imobiliário pela primeira vez mas não sabe por onde começar, faz bem em querer perceber antes de agir. O imobiliário é um dos setores de investimento com melhor historial de rentabilidade a longo prazo em Espanha, mas também um daqueles em que os erros de principiante podem custar dezenas de milhares de euros. Este guia serve para que não os cometa.
De quanto capital precisa realmente?
Com um crédito à habitação normal (80% do valor de compra), precisa de, no mínimo, 20% do preço mais as despesas da compra e venda (ITP, o imposto sobre transmissões nas casas usadas, ou IVA; notário; registo; gestoría, o gabinete que trata da documentação). As despesas costumam ser de 8-12%, conforme a comunidade autónoma (a região). No total, para uma casa de 100.000 € precisa de ter disponíveis entre 28.000 € e 32.000 €. Nos imóveis da banca com financiamento a 100%, só teria de cobrir as despesas.
Que tipo de ativo ver primeiro
Para o investidor principiante, a recomendação quase universal é começar por habitação para arrendamento de longa duração. É o ativo mais previsível, o que o mercado melhor compreende e o que tem mais procura. No início, evite: ativos em mau estado que exigem uma remodelação integral, imóveis ocupados ou com complicações legais, lojas (mais voláteis) e terrenos (sem rentabilidade imediata).
O cálculo de rentabilidade que tem de fazer antes de comprar
A rentabilidade bruta é fácil: renda anual a dividir pelo preço de compra, multiplicada por 100. Se arrendar por 700 €/mês um apartamento que comprou por 100.000 €, a rentabilidade bruta é de 8,4%. Mas os investidores profissionais olham para a rentabilidade líquida, que desconta todas as despesas: IBI (o imposto municipal sobre imóveis), condomínio, seguro multirriscos, manutenção, períodos de desocupação, impostos sobre os rendimentos do arrendamento. A líquida costuma ficar entre 1,5 e 3 pontos abaixo da bruta.
O erro mais comum do investidor estreante
Comprar com o coração, e não com os números. O imóvel que lhe parece bonito, bem situado e numa boa zona não é necessariamente o que dá melhor rentabilidade. Os ativos mais rentáveis costumam estar em zonas menos glamorosas, mas com muita procura de arrendamento e preços de compra relativamente contidos: municípios universitários, cidades médias, bairros periurbanos com bons acessos. Faça primeiro as contas e deixe o gosto pessoal para a casa onde vai viver.
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