Calcular a rentabilidade real de uma casa arrendada sem se enganar

Quando um agente imobiliário lhe diz «esta casa tem uma rentabilidade de 8%», a primeira coisa a fazer é respirar fundo e desconfiar. Não porque minta (bem, às vezes sim), mas porque esse número costuma ser a rentabilidade bruta, que é basicamente inútil para tomar uma decisão de investimento.

A que importa a sério é a rentabilidade líquida. E chegar a ela exige somar quatro ou cinco rubricas que a maioria dos compradores ignora até ser tarde demais.

O cálculo básico que toda a gente faz mal

A fórmula da rentabilidade bruta é simples:

Rentabilidade bruta = (Renda anual / Preço de compra) × 100

Uma casa de 100.000 € que arrenda por 700 €/mês → 8.400 €/ano → 8,4% bruto. Soa bem. Mas espere.

O que ninguém põe no Excel

• IBI (o imposto municipal sobre imóveis): Entre 300 € e 800 € por ano, consoante o município. É pago pelo proprietário se não o negociar.
• Condomínio: 50 €-150 € por mês em prédios normais. Mais se houver piscina, porteiro ou um elevador antigo.
• Seguro multirriscos habitação: Obrigatório se tiver crédito à habitação. 200 €-400 €/ano.
• Períodos vazios e incumprimento: Estatisticamente, uma casa arrendada fica vazia entre 1 e 2 meses por ano, entre contratos ou por rendas em atraso. São 700 €-1.400 € que não recebe.
• Manutenção e reparações: Conte com 1% do valor da casa por ano. Numa casa de 100.000 €, reserve 1.000 €.
• IRPF sobre os rendimentos: Os rendimentos do arrendamento são tributados no IRPF (o imposto espanhol sobre o rendimento de quem tem residência fiscal em Espanha). Com a redução de 50% e aplicando a sua taxa marginal, pode estar a pagar entre 15% e 25% do que recebe.
• Despesas de compra: Notário, registo, ITP (o imposto sobre transmissões, se for usada) ou IVA (se for nova), gestoría (o gabinete que trata da documentação)... entre 8% e 12% do preço. Reparta-as como custo a amortizar em 10 anos.

A fórmula real que deve usar

Rentabilidade líquida = ((Renda anual - Despesas anuais totais) / (Preço de compra + Despesas de compra)) × 100

Com o mesmo exemplo: 8.400 € de receitas - 3.200 € de despesas = 5.200 € líquidos / 112.000 € (preço + despesas) = 4,6% real. Muito diferente dos 8,4% do início.

Quando faz sentido investir?

Em Madrid ou Barcelona, uma rentabilidade líquida real de 3-4% já é razoável, porque a valorização do ativo compensa. Nas cidades médias, não faz sentido abaixo de 5% líquido. Nos ativos da banca ou de leilão, em que o preço de entrada é 30-40% inferior ao de mercado, conseguir 6-8% líquido é perfeitamente possível. É aí que está o negócio.

O atalho inteligente

Antes de pegar na calculadora, filtre apenas os ativos que, matematicamente, já partem de um bom preço. Se comprar a preço de mercado, a rentabilidade líquida raramente ultrapassa 4%. Se comprar um ativo da banca com 35% de desconto, começa a corrida no quilómetro 35. É essa diferença inicial que transforma um investimento medíocre num investimento excelente.

Continue a aprender: Leia também como funciona o ROI imobiliário real e porque é que o número que lhe dão mente sempre. Ou, se preferir passar diretamente à ação, consulte as oportunidades de imóveis da banca com descontos verificados.