Cómo calcular la rentabilidad real de un piso antes de comprarlo (sin engañarte)

Cuando un agente inmobiliario te dice "este piso tiene una rentabilidad del 8%", lo primero que tienes que hacer es respirar hondo y desconfiar. No porque mienta (bueno, a veces sí), sino porque esa cifra suele ser la rentabilidad bruta, que es básicamente inútil para tomar una decisión de inversión.

La que importa de verdad es la rentabilidad neta. Y llegar a ella requiere sumar cuatro o cinco partidas que la mayoría de compradores ignoran hasta que es demasiado tarde.

El cálculo básico que todo el mundo hace mal

La fórmula de la rentabilidad bruta es simple:

Rentabilidad bruta = (Alquiler anual / Precio de compra) × 100

Un piso de 100.000€ que alquilas por 700€/mes → 8.400€/año → 8,4% bruto. Suena bien. Pero espera.

Lo que nadie mete en el Excel

• IBI: Entre 300€ y 800€ al año según municipio. Lo paga el propietario si no lo negocias.
• Comunidad de propietarios: 50€-150€ al mes en pisos normales. Más si hay piscina, portero o ascensor viejo.
• Seguro del hogar: Obligatorio si tienes hipoteca. 200€-400€/año.
• Vacíos y morosidad: Estadísticamente, un piso de alquiler está vacío entre 1 y 2 meses al año entre contratos o impagos. Eso son 700€-1.400€ que no cobras.
• Mantenimiento y reparaciones: Calcula un 1% del valor del piso al año. En un piso de 100.000€, reserva 1.000€.
• IRPF sobre los ingresos: Los rendimientos del alquiler tributan. Con la reducción del 50% y aplicando tu tipo marginal, puedes estar pagando entre el 15% y el 25% de lo que cobras.
• Gastos de compra: Notaría, registro, ITP (si es segunda mano) o IVA (si es nueva), gastoría... entre un 8% y un 12% del precio. Repártelo como coste a amortizar a 10 años.

La fórmula real que deberías usar

Rentabilidad neta = ((Alquiler anual - Gastos anuales totales) / (Precio compra + Gastos de compra)) × 100

Usando el mismo ejemplo: 8.400€ de ingresos - 3.200€ de gastos = 5.200€ netos / 112.000€ (precio + gastos) = 4,6% real. Muy diferente al 8,4% del inicio.

¿Cuándo tiene sentido invertir?

En Madrid o Barcelona, una rentabilidad neta real del 3-4% ya es razonable porque la revalorización del activo compensa. En ciudades medianas, no tiene sentido por debajo del 5% neto. En activos bancarios o de subasta, donde el precio de entrada es un 30-40% inferior al mercado, conseguir un 6-8% neto es perfectamente posible. Ahí es donde está el negocio.

El atajo inteligente

Antes de ponerte con la calculadora, filtra solo los activos que matemáticamente ya parten de un buen precio. Si compras a precio de mercado, la rentabilidad neta raramente supera el 4%. Si compras un activo bancario con un 35% de descuento, empiezas la carrera desde el kilómetro 35. Esa diferencia inicial es la que convierte una inversión mediocre en una excelente.

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Continúa aprendiendo: Lee también cómo funciona el ROI inmobiliario real y por qué el número que te dan siempre miente. O si prefieres ir directo a la acción, consulta las oportunidades de pisos de banco con descuentos verificados.