Cauzione per partecipare a un’asta giudiziaria in Spagna: il 20%

La consignación, cioè la cauzione, è il deposito preliminare che devi versare per poter fare offerte in un’asta giudiziaria. Suona burocratico, e in parte lo è. Ma dietro questa cauzione ci sono regole precise che molti acquirenti alle prime armi non conoscono e che possono lasciarti fuori da un’asta che prepari da settimane. Ecco tutto quello che devi sapere, senza giri di parole.

A quanto ammonta la cauzione

Dal 3 aprile 2025 la legge fissa la cauzione per fare offerte su un immobile al 20% del valore d’asta, con un minimo di 1.000 euro (articolo 669 della Ley de Enjuiciamiento Civil, il codice di procedura civile spagnolo). Fino ad allora era il 5%, ed è la cifra che compare ancora nella maggior parte delle guide. Se il valore d’asta è di 120.000 euro, la cauzione è di 24.000; se è di 300.000, di 60.000. Per i beni mobili è il 10%.

Due precisazioni: la percentuale si calcola sul valore d’asta, non su quello che pensi di offrire, e il letrado de la Administración de Justicia (il funzionario del tribunale che dirige la procedura d’asta) può alzarla o abbassarla in base alle circostanze del caso, quindi fa fede l’avviso di ogni asta. Il creditore procedente fa offerte senza cauzione; gli altri no.

Come si versa la cauzione

Da quando le aste giudiziarie si svolgono sul portale del BOE (la Gazzetta Ufficiale spagnola), la cauzione si versa all’interno del portale stesso: non c’è nessun bonifico sul conto del tribunale né un numero di fascicolo da indicare nella causale. Il portale la addebita, attraverso il suo sistema di pagamento, su un conto di cui sei titolare o autorizzato presso una delle banche che collaborano con l’Agencia Tributaria (l’Agenzia delle entrate spagnola). La procedura passo per passo:

1. Registrati su subastas.boe.es con il certificato digitale o con Cl@ve PIN (il sistema di identità digitale della pubblica amministrazione spagnola).
2. Entra nell’asta che ti interessa e scegli di fare un’offerta: il portale ti chiede di versare prima la cauzione.
3. Paga l’importo esatto (il 20% del valore d’asta o quello fissato dall’avviso) con addebito sul tuo conto presso una banca collaboratrice.
4. Con la cauzione versata puoi fare la tua offerta in quell’asta e, nel farla, decidi se accetti la reserva de postura (che la tua cauzione resti trattenuta per subentrare se il vincitore non paga).

Non lasciare la cauzione all’ultimo giorno. Verifica prima che la tua banca sia tra quelle collaboratrici e che il tuo home banking permetta questi pagamenti: un certificato scaduto o un limite della carta codici bastano a lasciarti fuori se non hai margine di tempo.

Cosa succede ai soldi se non vinci l’asta

Se vince un altro offerente, la cauzione ti viene restituita. Il termine varia da tribunale a tribunale, ma per legge devono restituire l’importo in un tempo ragionevole. In pratica può volerci da pochi giorni a 3-4 settimane, a seconda della rapidità del tribunale. Non ti pagano interessi per quel periodo, quindi tieni conto che quel capitale resterà bloccato per tutta la procedura.

Cosa succede ai soldi se vinci

Se sei l’aggiudicatario, la cauzione viene imputata al prezzo di aggiudicazione. Non è un costo in più: è un anticipo sul pagamento. Hai venti giorni dalla chiusura dell’asta per versare il resto dell’importo.

Se vinci e poi non paghi il resto in tempo, perdi la cauzione. Non te la restituiscono. È il meccanismo con cui la legge garantisce che le offerte siano serie. Per questo è così importante avere già sistemato il finanziamento prima di fare offerte, non dopo. Un mutuo tradizionale non si ottiene in venti giorni: ti servono capitale proprio o un finanziamento già approvato.

Può essere diversa dal 20%?

Sì. La legge dà al letrado de la Administración de Justicia la facoltà di alzare o ridurre la percentuale in base alle circostanze dell’asta, e nelle aste amministrative del fisco (Hacienda) o della Previdenza sociale (Seguridad Social) la cauzione la fissa il loro regolamento (per il fisco resta il 5% del tipo, il prezzo base d’asta). Prima di dare per scontato il 20%, leggi l’avviso di quell’asta.

La domanda che nessuno fa: si può usare in modo strategico?

Sì, in una certa misura. Se stai seguendo più aste contemporaneamente per trovare l’occasione migliore, puoi versare la cauzione in diverse aste allo stesso tempo. Sono tutte indipendenti. Il limite è la tua liquidità disponibile: devi tenere bloccato quel capitale finché ogni asta non termina e non ti vengono restituiti i fondi di quelle che non hai vinto.

Con la cauzione al 20% questo richiede molta più liquidità di prima: quattro aste da 150.000 euro di valore sono 120.000 euro bloccati. Un investitore con questo cuscinetto può giocare su più aste insieme e massimizzare la probabilità di aggiudicarsene almeno una. È una tattica che gli investitori professionisti usano abitualmente e che di rado si spiega nelle guide generiche per principianti.

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