Dentro del mundo de las subastas judiciales existe una figura legal que poca gente conoce y que los inversores más experimentados guardan como un secreto bien guardado. Se llama cesión de remate y es, básicamente, la forma de conseguir un inmueble por debajo incluso del precio de subasta.
¿Qué es exactamente una cesión de remate?
Cuando alguien gana una subasta judicial, tiene 40 días para pagar. Durante ese tiempo, el ganador puede ceder su derecho de remate a un tercero antes de formalizar la compra. Dicho de otra forma: tú negocias directamente con el ganador de la subasta para quedarte tú el inmueble pagando algo ligeramente superior a lo que él pujó. Él se lleva una comisión sin haber desembolsado el total. Tú obtienes el piso sin haber competido en la subasta.
¿Por qué el ganador te cede el remate?
Varios motivos:
- Ganó la subasta de forma impulsiva y ahora no tiene el dinero para pagar.
- Tenía intención desde el principio de vender el derecho, especulando con ello.
- La propiedad tiene un problema (ocupación, cargas) que él no quiere gestionar pero tú sí puedes asumir.
- Prefiere una ganancia rápida y segura antes que arriesgarse a gestionar el proceso completo.
¿Cómo se formaliza?
La cesión de remate se formaliza mediante un contrato privado entre el adjudicatario y el cesionario. En el momento de escriturar ante notario, el cesionario aparece directamente como comprador final. Es un proceso totalmente legal y habitual en el tráfico inmobiliario.
El riesgo que tienes que conocer
El mayor riesgo de la cesión de remate es que estás comprando un derecho, no un inmueble físico. Si el adjudicatario original tenía algún problema con la consignación inicial o la subasta se revoca por razones judiciales, tu contrato privado puede quedar en nada. Por eso es fundamental trabajar con un abogado que verifique el expediente judicial antes de firmar nada.
¿Qué descuentos se consiguen?
Depende mucho de la urgencia del adjudicatario. En casos donde necesita liquidez inmediata, hemos visto cesiones donde el nuevo comprador paga un 5-15% más de lo que pujó el ganador original, que a su vez compró un 40% por debajo de mercado. La aritmética final puede ser brutal: entrar en un activo al 55-65% del valor de mercado sin haber puesto un pie en el juzgado.
¿Dónde encontrar cesiones de remate?
No hay un portal oficial. Se encuentran a través de redes de inversores, abogados especializados en derecho concursal y plataformas de inversión inmobiliaria que monitorizan las subastas del BOE. RadarPro incorpora en su análisis el seguimiento de activos que han pasado por subasta, facilitando el contacto con situaciones donde existe margen de negociación post-adjudicación.
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