Como detetar problemas estruturais antes de comprar casa: checklist

O erro mais caro que um investidor imobiliário pode cometer não é pagar demasiado — isso recupera-se com o tempo e com a renda —, mas sim comprar um ativo com problemas estruturais graves que não detetou antes da escritura. Humidades por capilaridade que exigem a impermeabilização das fundações, fendas estruturais em pilares ou lajes, aluminose em edifícios de betão dos anos 70-80, amianto em tetos falsos ou tubagens, instalações elétricas dos anos 60 que não cumprem nenhuma norma atual: todos estes problemas podem gerar um custo de reparação de 20.000-100.000 € ou até tornar o imóvel temporariamente inabitável.

Este guia explica o que procurar numa visita prévia, que indicadores são sinais de alerta e quando é imprescindível contratar um técnico antes de decidir.

Os problemas mais frequentes e como identificá-los na visita

Humidades: o problema mais frequente no parque imobiliário espanhol

• Condensação: A forma mais habitual, sobretudo em zonas frias (norte de Espanha, interior no inverno). Manifesta-se em manchas negras de bolor nos cantos dos quartos, à volta das janelas e nos remates das paredes exteriores. Em muitos casos resolve-se com uma ventilação adequada e a melhoria do isolamento, mas é preciso confirmar que não se trata de humidade por infiltração.
• Humidade por infiltração da cobertura ou do terraço: As manchas de humidade nos tetos dos últimos andares ou de apartamentos com terraço por cima são sinal de infiltração a partir da cobertura. O custo de reparação de uma cobertura plana ou de telha pode ser de 10.000-40.000 € e costuma caber ao condomínio, mas pode impedir a habitabilidade do apartamento até ser reparada.
• Humidade por capilaridade (ascensional): A mais difícil de resolver. A água sobe pelas paredes a partir do solo por capilaridade. Manifesta-se nos primeiros 60-100 cm das paredes da cave ou do rés-do-chão, com manchas de sais minerais, eflorescências e tinta que se solta em escamas. As soluções (injeção de produtos hidrófugos ou drenagem periférica) são caras (15.000-50.000 € conforme o edifício) e nem sempre totalmente eficazes.

Fendas: quando são estéticas e quando são estruturais

Nem todas as fendas são iguais. A distinção básica:

• Fissuras superficiais no reboco ou no estuque: Não estruturais. Surgem pela retração da argamassa ou do estuque, um movimento higrotérmico normal. Resolvem-se com massa de enchimento e pintura. Custo baixo.
• Fendas em tabiques ou em paredes de separação entre frações: Habitualmente não estruturais se forem verticais ou oblíquas a 45° a partir dos cantos das janelas e portas. Podem indicar um assentamento diferencial moderado do edifício, já estabilizado.
• Fendas em pilares, vigas ou lajes: SINAL DE ALARME GRAVE. Qualquer fenda horizontal num pilar de betão armado, fenda na ligação viga-pilar ou fendas na laje (face inferior do teto) que acompanhem as armaduras do betão exigem a inspeção urgente de um aparejador ou arquiteto técnico (o técnico da construção habilitado em Espanha para avaliar o estado dos edifícios) antes de continuar a negociação.
• Fendas passantes em paredes mestras: Se a fenda atravessar completamente a parede (vê-se luz do outro lado ou consegue-se enfiar um cartão nela), é uma fenda ativa que exige uma avaliação estrutural.

A aluminose: o problema oculto de milhares de edifícios espanhóis

O cimento aluminoso foi usado em Espanha entre os anos 50 e 70 em muitos edifícios de habitação. Com o tempo e a humidade, o cimento aluminoso sofre um processo de mineralização que reduz a sua resistência até 50%. Os edifícios com aluminose grave podem ser declarados inabitáveis. Indicadores de risco: edifício construído entre 1950 e 1975, zona costeira ou com muita humidade, lajes de vigotas de cimento pré-fabricadas (e não de madeira nem de betão feito in situ). Se o edifício reunir estas características, exige a análise de uma empresa especializada antes de qualquer compra.

O amianto: obrigatório detetá-lo antes de fazer obras

O amianto foi usado na construção espanhola até à sua proibição em 2002. Em edifícios anteriores a 2002, pode estar presente em: fibrocimento de coberturas ou claraboias, tubagens de saneamento, isolamentos de caldeiras, tetos falsos de gesso com fibras de amianto. Se vai fazer obras num apartamento de um edifício anterior a 2002, é obrigatório fazer uma análise de amianto antes de começar os trabalhos. Se houver amianto, a remoção fica a cargo de uma empresa especializada homologada e tem um custo adicional de 2.000-15.000 €, consoante a quantidade e a localização.

Quando contratar um técnico antes de comprar

Contratar um aparejador ou arquiteto técnico para fazer um relatório prévio sobre o estado do imóvel é imprescindível quando:

• O edifício tem mais de 40 anos.
• Há sinais visíveis de fendas em elementos estruturais ou humidades de origem incerta.
• O investimento previsto em obras ultrapassa os 20.000 € e quer ter a certeza de que o estado estrutural do edifício aguenta as obras sem surpresas.
• O preço de compra é significativamente inferior ao dos comparáveis, sem explicação aparente.

O custo de um relatório técnico prévio situa-se entre 300 € e 800 € para um apartamento normal. Esse custo pode poupar-lhe dezenas de milhares de euros em problemas estruturais ocultos.

Recursos relacionados: Para a checklist completa de due diligence antes da proposta (que inclui o estado estrutural a par dos ónus registais e urbanísticos), a checklist de due diligence imobiliária é o guia de referência. Para o cálculo do ROI das obras que inclui no orçamento os custos de reparação estrutural, o artigo sobre o ROI das obras tem a metodologia. Para o impacto dos problemas estruturais no valor da licitação em leilões (em que nem sempre é possível aceder ao interior antes de licitar), o guia de leilões judiciais inclui a avaliação do risco associado ao estado do imóvel.