Plusvalía municipal ao vender casa: como calculá-la e quando não a pagar

A plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU: o imposto municipal sobre o aumento de valor dos terrenos urbanos) é o imposto que o vendedor paga à câmara municipal quando vende um imóvel urbano. Depois do acórdão do Tribunal Constitucional de 2021 e da reforma legislativa que se seguiu, as regras mudaram e o contribuinte tem mais opções.

Os dois métodos de cálculo desde 2021

Método objetivo: a câmara municipal aplica ao valor cadastral do terreno coeficientes aprovados todos os anos, consoante os anos de posse. São coeficientes máximos (cada município pode aplicar até esse máximo). Este método dá um valor estimado que pode ser superior ou inferior ao aumento real.

Método real: pode ser tributado pelo ganho real obtido: a diferença entre o preço de venda (a parte correspondente ao terreno) e o preço de compra (a parte correspondente ao terreno). Se esta base for inferior à do método objetivo, pode escolher o método real. Enquanto contribuinte, tem direito a escolher o método que lhe for mais favorável.

Quando não paga plusvalía municipal

Se vender com menos-valia (preço de venda inferior ao de compra), não há aumento de valor do terreno nem plusvalía municipal a pagar. Tem de o provar com as escrituras de compra e de venda e pedi-lo expressamente à câmara municipal. Muitos contribuintes pagaram este imposto em vendas com perdas até o TC declarar inconstitucional essa aplicação.

Quem paga a plusvalía municipal

Na compra e venda, o sujeito passivo é, em regra, o vendedor. No entanto, é possível acordar no contrato que seja o comprador a pagá-la (embora a câmara municipal possa sempre exigi-la ao vendedor se o comprador não pagar). Nas heranças, o sujeito passivo é o herdeiro que recebe o imóvel.

Leia também: IRPF (o imposto espanhol sobre o rendimento das pessoas singulares) sobre a mais-valia na venda da casa. Analise o custo fiscal total antes de vender com o RadarPro.