Investir em VPO: o que ninguém lhe explica sobre arrendamento e venda

As Viviendas de Protección Oficial (VPO, habitação com apoio público e preço regulado), também chamadas habitações protegidas, habitações com proteção pública ou Viviendas de Precio Tasado (VPT, habitação de preço tabelado) consoante a comunidade autónoma, são um tipo de imóvel com preço de compra controlado, geralmente inferior ao do mercado livre. Para o investidor que as vê nos portais imobiliários a preços bastante mais baixos do que os da concorrência, podem parecer uma oportunidade atraente. Mas têm restrições muito importantes, que é preciso perceber antes de comprar.

Ignorar essas restrições pode resultar num investimento bloqueado durante 10, 20 ou até mais anos, sem poder arrendar a preço livre, vender acima do preço máximo legal ou nem sequer vender a casa a quem quiser. Este guia explica tudo sem eufemismos.

O que é exatamente uma VPO e que tipos existem

Em Espanha, a proteção pública da habitação concretizou-se historicamente em duas grandes categorias:

• VPO de regime especial: As mais protegidas, com preços máximos de venda e de arrendamento mais baixos, destinadas a famílias com rendimentos muito baixos. O investidor raramente tem acesso a elas.
• VPO de regime geral: Com preços máximos um pouco mais altos, mas ainda bastante inferiores aos do mercado livre nas zonas onde foram construídas. São as que aparecem com mais frequência no mercado de segunda mão.
• Viviendas de Precio Tasado (VPT) ou proteção autonómica: Cada comunidade autónoma tem as suas próprias denominações e tipologias de proteção, com variações na duração da proteção, nos preços máximos e nas restrições de uso.

O que interessa ao investidor é que todas estas modalidades têm em comum o facto de fixarem um preço máximo de venda e de arrendamento e de limitarem a liberdade do proprietário para transmitir o imóvel como se fosse uma habitação livre.

As restrições da VPO que o investidor deve conhecer

• Preço máximo de venda: Não pode vender a VPO acima do preço máximo fixado oficialmente para essa tipologia e zona. Se o mercado livre tiver subido muito e o preço máximo da VPO não tiver subido na mesma proporção (o que acontece com frequência), o proprietário não consegue aproveitar essa valorização de mercado.
• Renda máxima: Também não pode arrendar a VPO acima do preço máximo oficial. Em muitas zonas, esse preço máximo é inferior à renda de mercado, o que reduz diretamente a rentabilidade do investimento.
• Destino de uso obrigatório: A VPO tem de ser a habitação própria permanente do proprietário ou do inquilino. Não pode ser usada como segunda habitação nem para arrendamento turístico.
• Restrições ao comprador: Na segunda transmissão, a VPO só pode ser vendida a compradores que cumpram determinados requisitos (não serem proprietários de outra habitação, não ultrapassarem um teto de rendimentos fixado pela comunidade autónoma). Isso reduz o universo de potenciais compradores e pode dificultar a venda.
• Prazo da proteção: Este é o fator mais importante para o investidor. A duração da proteção varia. Algumas VPO têm um prazo de qualificação de 10 anos, outras de 30 anos e, em alguns casos, a proteção é permanente (indefinida). Passado o prazo, a habitação pode ser desclassificada e passar ao regime livre. Mas, enquanto a qualificação estiver em vigor, aplicam-se todas as restrições.
• Direito de tanteo e retracto da administração: Na primeira transmissão e, em alguns casos, na segunda, as administrações autonómicas têm direito de tanteo (preferência para comprar pelo mesmo preço oferecido a um terceiro) e de retracto (recuperar a transmissão se não lhes tiver sido notificada previamente). É preciso cumprir o procedimento de notificação prévia à administração antes de qualquer transmissão.

Quando comprar uma VPO faz sentido como investimento

Com todas estas restrições, pode haver situações concretas em que a VPO faz sentido para o investidor:

• VPO com o prazo de proteção prestes a terminar: Se comprar uma VPO a que restam 2-3 anos de qualificação, a um preço de VPO (inferior ao do mercado livre), e no fim do prazo a puder desclassificar e arrendar ou vender a preço de mercado livre, a diferença pode ser muito significativa. O desafio é encontrar à venda essas VPO perto da desclassificação.
• VPO em zonas onde a renda máxima coincide com a de mercado: Nas zonas em que o mercado de arrendamento livre não está muito acima do preço máximo da VPO, as restrições pesam menos. Se puder arrendar a 90-95% do preço de mercado, a rentabilidade pode ser razoável, mesmo dentro do regime protegido.
• VPO para uso próprio com o objetivo de a desclassificar no futuro: Se compra para morar e pensa arrendar ou vender no mercado livre quando terminar o prazo de proteção, a VPO pode ser uma forma de aceder a uma habitação mais barata, com a perspetiva de passar mais tarde ao regime livre.

O processo de desclassificação: quando e como pedi-la

A desclassificação voluntária de uma VPO (antes do fim do prazo de proteção) é possível em algumas comunidades autónomas, em determinadas condições: normalmente é preciso devolver parte dos apoios recebidos (bonificação dos juros do crédito à habitação, preço de compra subsidiado) com os respetivos juros. O processo exige um pedido formal à administração autonómica competente. Em algumas comunidades, a desclassificação é praticamente impossível antes do fim do prazo; noutras, é acessível pagando o custo correspondente.

No fim do prazo de proteção, a desclassificação é um direito do proprietário: pode pedi-la e, a partir desse momento, a habitação passa ao regime livre, sem restrições de preço nem de comprador.

Recursos relacionados: Para comparar o custo de compra de uma VPO e de uma habitação livre com a análise do ITP (o imposto sobre transmissões de imóveis, com taxas reduzidas para as VPO na maioria das comunidades), o artigo sobre o ITP por comunidade autónoma tem as bonificações específicas para VPO. Para a due diligence de uma VPO em segunda transmissão (que inclui verificar o prazo de proteção restante, as restrições em vigor e o direito de tanteo da administração), a checklist de due diligence imobiliária tem o enquadramento aplicável. Para o arrendamento de uma VPO dentro dos limites de preço permitidos e a sua rentabilidade real, o guia de cash flow no investimento imobiliário tem o método de cálculo.